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  • 重點(diǎn)聚焦!有人預(yù)測(cè),未來(lái)5年若不出意外,樓市可能會(huì)發(fā)生4大轉(zhuǎn)變,個(gè)個(gè)扎心

    2023-06-07 09:38:02 來(lái)源: 專(zhuān)聊房君

這幾年,樓市再也沒(méi)了過(guò)去的熱度。許多人把這個(gè)原因歸咎于疫情3年,但今年在疫情放開(kāi)后也沒(méi)有明顯起色,特別是4月份以后,樓市環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)了明顯下滑,到了5月份甚至出現(xiàn)了“新房?jī)r(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)跌,二手房?jī)r(jià)格跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大”的情形。許多業(yè)內(nèi)專(zhuān)家學(xué)者是看在眼里、急在心里,紛紛獻(xiàn)出拯救市場(chǎng)的建議,按這些專(zhuān)家所言,比如降低首付款、降低房貸利率、全面放開(kāi)購(gòu)買(mǎi)套數(shù)限制等等,這些建議無(wú)非就是從需求端、從行政限制端出發(fā)的。


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但市場(chǎng)的本質(zhì)問(wèn)題并非如此,不是人家不想買(mǎi),是沒(méi)錢(qián)買(mǎi),即使有錢(qián)買(mǎi),他們看不到未來(lái)市場(chǎng)的潛力,干嘛要把錢(qián)放在一個(gè)變現(xiàn)不易的不動(dòng)產(chǎn)上面?而且誰(shuí)家沒(méi)幾套房子?房地產(chǎn)稅這把利劍如懸在喉,一旦開(kāi)征,一個(gè)家庭也不可能赦免幾套房的持有稅。所以,歸根結(jié)底,樓市預(yù)期不明朗,剛需怕多花冤枉錢(qián),投資客不敢入市,樓市怎能持續(xù)回暖呢?考慮到房地產(chǎn)前期積累了太多問(wèn)題、泡沫,若要出清這些風(fēng)險(xiǎn),這些深層次的問(wèn)題是不會(huì)也無(wú)法解決的問(wèn)題,只能交給時(shí)間。

因此,面對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀,在內(nèi)行人士看來(lái),未來(lái)5年若不出意外,樓市可能會(huì)發(fā)生4大轉(zhuǎn)變,個(gè)個(gè)扎心,說(shuō)到心坎里去了。

第一、老房子變現(xiàn)越來(lái)越難,置換越來(lái)越難

不知道大家有沒(méi)有注意,我們都說(shuō)今年很多城市的二手房掛牌量越來(lái)越多,一個(gè)稍微大一點(diǎn)的城市,二手房掛牌量都有大幾萬(wàn)套,有的甚至有二三十萬(wàn)套。為何突然出現(xiàn)這么多的掛牌量?

實(shí)際上,你按照房齡篩選一下便知,5-8年房齡的次新房并不多,倒是房齡15-20年以上的占比達(dá)到了9成。這些房子還有諸多共性是,戶(hù)型老舊、物業(yè)服務(wù)不行、停車(chē)位規(guī)劃不足。好處就是地段還可以,交通比較方便。

有網(wǎng)友就說(shuō)了,地段為王,房子值錢(qián)的是地段,不是房子本身。話(huà)雖沒(méi)錯(cuò),但現(xiàn)實(shí)卻非如此,如果沒(méi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)屬性加持,你覺(jué)得有多少人會(huì)買(mǎi)這樣的房子呢?而且一旦經(jīng)濟(jì)條件改善,他們寧愿買(mǎi)位置更遠(yuǎn)的新房、次新房。畢竟,“逆主城化”本身就是城市化后期的顯著特征。

說(shuō)到底,這類(lèi)老房子只能是年輕人臨時(shí)過(guò)渡之用,既然如此,他們會(huì)選擇租而不是買(mǎi)。

眾所周知,房齡過(guò)老的房子還有一個(gè)弊端,即銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)大。一般情況下,房齡15年以下可申請(qǐng)7成貸款,15到20年可申請(qǐng)6成貸款,超過(guò)20年到25年的房子只能申請(qǐng)5成貸款,有的銀行甚至直接不給貸。

貸的少或者不給貸款的結(jié)果就是,能全款的有錢(qián)人看不上這種老房子,沒(méi)錢(qián)的人又沒(méi)那么多首付款。這種房子的命運(yùn)基本是有價(jià)無(wú)市,租出去不難,但要賣(mài)出去就比較難了。

而且,即使當(dāng)時(shí)省點(diǎn)租金而買(mǎi)了此類(lèi)房子,一旦想改善置換卻是動(dòng)彈不得。道理很簡(jiǎn)單,老房子賣(mài)不出去,新房子價(jià)格又高,首付款都付不出來(lái),然后就沒(méi)下文了。

第二、住房過(guò)剩的城市越來(lái)越多,變現(xiàn)越來(lái)越難

早在2019年,國(guó)家發(fā)改委在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)文件中首次提到了“收縮型城市”,并第一次要求收縮型中小城市瘦身強(qiáng)體,嚴(yán)控增量。這句話(huà)讀出兩個(gè)信息點(diǎn),一個(gè)是對(duì)象為中小型城市,二是嚴(yán)控增量。翻譯成白話(huà)即是,主要是三四線(xiàn)以下城市,嚴(yán)控增量意味著產(chǎn)能過(guò)剩。其中,人口數(shù)量變化是檢驗(yàn)各類(lèi)城市是否收縮的主要指標(biāo)。

收縮型城市主要包括四類(lèi),一是資源枯竭但轉(zhuǎn)型不成功的收縮,像玉門(mén)以5年20%的人口縮減幅度在收縮;二是產(chǎn)業(yè)遷移導(dǎo)致的收縮,東北很多城市就是典型的重工業(yè)遷出后轉(zhuǎn)型升級(jí)不濟(jì);三是位置實(shí)在太偏,哪都不靠,本身地理位置也不佳,也無(wú)法享受到核心城市輻射;四是處在大城市周邊的中小城市,由于大城市本身發(fā)展空間還比較大,產(chǎn)業(yè)無(wú)法有效轉(zhuǎn)移輻射到周邊城鎮(zhèn),而且大城市還虹吸他們的人口。

有機(jī)構(gòu)研究分析顯示,在660多個(gè)樣本城市中,收縮型城市已超80個(gè),每座城市每年都有一兩萬(wàn)到十多萬(wàn)人口的留出。通過(guò)歷史對(duì)比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2030年時(shí),我們的收縮型城市可能由現(xiàn)在的12%占比增長(zhǎng)到20%,差不多每5座城市就有一座收縮型城市。

研究過(guò)房地產(chǎn)都知道,房地產(chǎn)發(fā)展與城市人口有緊密關(guān)系,城市越發(fā)達(dá),房?jī)r(jià)越高,人均住房面積也就越低,像上海人均住房面積為32平米,但全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積則有40平米,多出來(lái)的面積主要就在那些收縮型中小城市。在未來(lái)不難想象,在出生率越來(lái)越低趨勢(shì)下,那些收縮型城市不僅面臨新生兒縮減、老齡化加重,還將面對(duì)人口被其他大城市虹吸的局面。

一座城市的住房建造了就不會(huì)消失,總量上越來(lái)越多,意味著住房將越來(lái)越過(guò)剩。像前一段時(shí)間被熱炒的幾萬(wàn)元買(mǎi)幾套房的事在未來(lái)可能不是什么新聞了,而在收縮型城市就是一種常態(tài)現(xiàn)象,不是賣(mài)多少錢(qián)的問(wèn)題,能變現(xiàn)都要費(fèi)老大勁。

第三、買(mǎi)房難以實(shí)現(xiàn)階層跨越了,兩級(jí)分化會(huì)越來(lái)越大

說(shuō)一個(gè)身邊的例子,一個(gè)是前同事A,另一個(gè)是朋友B。A同事一直認(rèn)為房?jī)r(jià)高沒(méi)有買(mǎi)房,租房租了快15年,存款200萬(wàn),去年在家人的鼓勵(lì)下,買(mǎi)了一套房子,房貸200多萬(wàn);B朋友在零幾年和12年時(shí)分別貸款買(mǎi)了兩套房,后又在15年買(mǎi)了一套房,去年換了一套大的,目前房產(chǎn)市值大概1200萬(wàn),房貸只有200多萬(wàn)。

算一下他們倆的收入和年齡都差不多,但財(cái)富差距卻差了5倍,不得不說(shuō),人生過(guò)半,如果沒(méi)有特別的中獎(jiǎng)大運(yùn),基本難抹平兩者的財(cái)富鴻溝。說(shuō)直白點(diǎn),已經(jīng)不是一個(gè)階層的人了。然而,此時(shí)醒悟的話(huà)已經(jīng)晚了,房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期已過(guò),再想通過(guò)買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)階層跨越的時(shí)代一去不復(fù)返了。

原因很簡(jiǎn)單,常住人口的城鎮(zhèn)化率已超65%,考慮到人戶(hù)分離情況,算房子城鎮(zhèn)化率應(yīng)該是超70%了,未來(lái)進(jìn)城的人越來(lái)越少。沒(méi)有那么多的人,房地產(chǎn)發(fā)展就會(huì)扭轉(zhuǎn)向下。按照發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)驗(yàn),未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化會(huì)越來(lái)越大。

道理同樣很好理解。隨著人口增量越來(lái)越少,房地產(chǎn)市場(chǎng)蛋糕明顯縮減,那么,開(kāi)發(fā)商只能打改善客戶(hù)的牌,變通戶(hù)型、提升品質(zhì)、運(yùn)用新技術(shù)新材料,面積越搞越大,這些房子就是我們常說(shuō)的豪宅。普通人哪能買(mǎi)得起,畢竟手中的老破小越來(lái)越不值錢(qián),哪能置換得了。所以,豪宅會(huì)吸收貨幣超發(fā)帶來(lái)的溢價(jià),物以稀為貴嘛,一般人只能望塵莫及了。

有人總結(jié)了一段話(huà),雖然一直有人說(shuō)房?jī)r(jià)高,但對(duì)于普通來(lái)說(shuō),一生能從銀行獲得的最大筆貸款就是房貸,如果把這個(gè)貸款看作投資的話(huà),過(guò)去二十年讓很多人賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn),實(shí)現(xiàn)了財(cái)富跨越,是一項(xiàng)最成功的投資。但房地產(chǎn)造富運(yùn)動(dòng)已經(jīng)結(jié)束,要造富也只是富上加富,與普通人無(wú)關(guān)了。

第四、高層住宅問(wèn)題將逐漸顯現(xiàn),小區(qū)拋售壓力越來(lái)越大

這個(gè)問(wèn)題,一直是熱門(mén)話(huà)題。但隨著時(shí)間推移,高層住宅呈現(xiàn)的問(wèn)題會(huì)開(kāi)始顯現(xiàn)。

眾所周知,我國(guó)是1998年開(kāi)始的住房商品化改革,房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展,高層住宅從這開(kāi)始發(fā)展。那以后建的房子,未來(lái)5年,房齡基本都達(dá)到30年了。按照萬(wàn)科創(chuàng)始人王石的話(huà)說(shuō),住宅的平均壽命就是30年。當(dāng)然,后來(lái)他改口說(shuō)是到30年就拆遷了。

但問(wèn)題是,根據(jù)國(guó)家的發(fā)展路徑,我們從2018年-2019年就開(kāi)始告別了大拆大建。說(shuō)白了,這些30年房齡的高層住宅也不會(huì)輕易拆了。對(duì)此,我們不難理解,按照拆遷賠付1:1.5比例,加上建安成本,需要1:2才能完成成本覆蓋,也就是說(shuō),我們現(xiàn)在30層的住宅,需要建大概60層的??赡軉??自然是不可能。

除了拆不起的原因外。還在于,超高層住宅在設(shè)計(jì)、消防等方面的要求更高,會(huì)帶來(lái)更多的城市病。所以,我們看到住建部在2021年時(shí)發(fā)文開(kāi)始要求,限制縣城的住宅高度:6層及以下住宅占比不低于75%,最高不能超過(guò)18層,再高的話(huà),要論證。直白的說(shuō),增加審批難度,超過(guò)18層能不建就不建了。

為此,國(guó)內(nèi)有建筑專(zhuān)家根據(jù)人們的購(gòu)房習(xí)慣和發(fā)達(dá)國(guó)家高層住宅發(fā)展趨勢(shì),對(duì)我們的高層住宅進(jìn)行了一個(gè)模擬推演后發(fā)現(xiàn):30年后,高層住宅將淪為“貧民窟”,主要原因是隨著墻皮脫落、電梯等小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化,居住舒適度大幅降低,有條件的人不斷離開(kāi)這些老舊高樓,小區(qū)的拋售壓力變大,即便不賣(mài)也是租給流動(dòng)人員,加上沒(méi)有經(jīng)濟(jì)條件離開(kāi)的低收入群體,共同成為了這些老舊高層住宅的居住主體。

當(dāng)然,這里也要說(shuō)明一點(diǎn),那些由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高層豪宅大平層,由于品質(zhì)和物業(yè)維護(hù)較好,過(guò)高的門(mén)檻會(huì)延緩住宅價(jià)值的衰減。

以上就是未來(lái)5年樓市的幾個(gè)轉(zhuǎn)變介紹,雖然有些扎心,但我們更應(yīng)該直面問(wèn)題和解決問(wèn)題,對(duì)普通人來(lái)而言,能做的就是提早了解,提前避坑,減少試錯(cuò)成本。對(duì)于一些不可逆的東西,也需要我們的管理方給予更多的關(guān)照,緩解一些問(wèn)題的發(fā)生。

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