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近期全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)。5月19日，住建部提出，熱點(diǎn)城市力爭(zhēng)用3—5年時(shí)間，使公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。

據(jù)中新經(jīng)緯客戶(hù)端不完全統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月以來(lái)已有深圳、湖北、山西、北京、長(zhǎng)沙等5地在今后住房供應(yīng)中為政策性支持住房或租賃住房劃定了明確比例或具體面積。有評(píng)論稱(chēng)，就調(diào)控重心來(lái)看，5月以來(lái)的樓市調(diào)控較以往更加重視供給端的結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極擴(kuò)大“有效供給”。相較于此前密集使用的限購(gòu)、限售等手段，今后樓市調(diào)控思路變了嗎?

1個(gè)月內(nèi)5地樓市調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)

5月19日，住建部印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知，明確要求一線(xiàn)、二線(xiàn)城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃。各地要有針對(duì)性地增加住房和用地有效供給，提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例。

通知還提出，熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排。要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，確保公租房用地供應(yīng)。力爭(zhēng)用3—5年時(shí)間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。

通知發(fā)布半個(gè)月后，樓市迎來(lái)了重磅消息。6月5日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，被稱(chēng)為是“二次房改”。

其中最值得注意的是，深圳未來(lái)的住房比例發(fā)生了巨大改變，商品住房占比大幅調(diào)降?！兑庖?jiàn)》提出，未來(lái)深圳商品住房占40%，其余是人才房、安居房、公共租賃房，各占20%。新華社瞭望智庫(kù)文章評(píng)論稱(chēng)，當(dāng)國(guó)內(nèi)多地還在如何限購(gòu)、限售等調(diào)控政策上做文章時(shí)，深圳已在探索如何進(jìn)一步建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

湖北、山西等中部省份也有響應(yīng)。據(jù)湖北日?qǐng)?bào)6月5日?qǐng)?bào)道，湖北省住建廳出臺(tái)意見(jiàn)，提出省內(nèi)熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排，力爭(zhēng)用3到5年時(shí)間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。

6月9日，山西日?qǐng)?bào)報(bào)道稱(chēng)，山西省出臺(tái)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案，要求各設(shè)區(qū)城市爭(zhēng)取用3-5年時(shí)間，使租賃住房占新增(改造)住房供應(yīng)量的比例提高到50%左右。

6月22日，北京市發(fā)布2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，計(jì)劃安排1200公頃住宅用地，其中商品住宅用地(含共有產(chǎn)權(quán)住房用地200公頃)650公頃，保障性安居工程用地350 公頃，集體土地租賃住房用地供應(yīng)200公頃。刨除共有產(chǎn)權(quán)住房外，商品住宅僅占新增宅地37.5%。

7月1日，長(zhǎng)沙市出臺(tái)方案，要求全力保障安居型商品住房用地，住宅用地供應(yīng)實(shí)行商品住宅用地和安居型住宅用地掛鉤，安居型住宅用地占比不少于60%。長(zhǎng)沙今年預(yù)計(jì)供應(yīng)住宅用地633.19公頃，預(yù)計(jì)比2017年實(shí)際供應(yīng)量增加66%。

北上深未來(lái)商品房供應(yīng)僅占約四成

值得注意的是，深圳此次樓市新政并非首例，北京、上海去年就已在供地計(jì)劃中體現(xiàn)出了調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的思路。

2017年4月，北京市推出2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房中定向安置住房計(jì)劃供地1230公頃，自住型商品房(政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán))計(jì)劃供地1020公頃，普通商品住房計(jì)劃供地2450公頃，租賃住房計(jì)劃供地1300公頃。其中，普通商品住房計(jì)劃供地占比為40.8%。

2017年7月，上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃發(fā)布，預(yù)計(jì)住房用地供應(yīng)5500公頃，其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃，住房用地供應(yīng)總量較“十二五”增加20%。其中，商品住房用地占比為36.4%。

通過(guò)對(duì)比北京、上海、深圳未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)不同類(lèi)別新增住房的比例，中新經(jīng)緯客戶(hù)端(微信公眾號(hào)：jwview)發(fā)現(xiàn)，其中普通商品住房占比均將下降到40%左右，同時(shí)政策性支持住房及租賃住房比重均有所擴(kuò)大。

中國(guó)指數(shù)研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，目前一線(xiàn)城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)已非常明顯，將形成普通商品住宅、政策性支持住房、租賃住房4：4：2的住房供應(yīng)體系。預(yù)計(jì)未來(lái)對(duì)人口增長(zhǎng)顯著的一線(xiàn)城市和強(qiáng)二線(xiàn)城市具有參考意義。

房地產(chǎn)調(diào)控思路調(diào)整了?

2018年上半年，地方房地產(chǎn)政策調(diào)控強(qiáng)化與擴(kuò)圍并存，不過(guò)樓市5月以來(lái)又有所回暖。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，截至6月底，超過(guò)50個(gè)地級(jí)以上城市和超過(guò)10個(gè)縣級(jí)城市出臺(tái)調(diào)控政策，如果算上常規(guī)性的監(jiān)管政策，則城市數(shù)量更多。具體地，上半年約有11個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策、23個(gè)城市出臺(tái)限售政策，海南從省級(jí)層面進(jìn)行限購(gòu)、限售。整體來(lái)看，限售已成為各線(xiàn)城市常用的調(diào)控手段。

另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)二季度又有所回暖。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2018年上半年，商品房銷(xiāo)售面積、金額增速自年初以來(lái)逐月下滑，至5月有所回升，單月商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額環(huán)比漲幅均在18%左右，同比分別增長(zhǎng)8%和21%，增速創(chuàng)2017年7月以來(lái)新高。6月，樓市成交仍維持較高熱度，29個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比微降5%，同比持平。

龍頭房企依然賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2018年上半年，TOP100房企總體銷(xiāo)售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%。特別是二季度以來(lái)，受益于部分一二線(xiàn)城市預(yù)售政策的松動(dòng)及熱點(diǎn)二三四線(xiàn)城市的持續(xù)火熱。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪(fǎng)時(shí)表示，樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)注重“調(diào)和控”兩個(gè)方面，一方面要控制市場(chǎng)情緒和預(yù)期，另一方面，更要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給。部分城市只注重“控”而忽視了“調(diào)”，是市場(chǎng)過(guò)熱的主要原因。

據(jù)中新社此前報(bào)道，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員張明認(rèn)為，壓低房?jī)r(jià)一方面需要抑制購(gòu)房者需求，另一方面要增加房屋供應(yīng)。但中國(guó)多輪調(diào)控，地方政府的思路均是一方面抑制需求，另一方面抑制商品房供給。中國(guó)部分城市當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控思路亟待調(diào)整。

長(zhǎng)江證券(5.260,-0.07,-1.31%)趙偉團(tuán)隊(duì)在研報(bào)中指出，自今年5月以來(lái)的新一輪地產(chǎn)調(diào)控與以往不同，調(diào)控重心來(lái)看，本輪調(diào)控較以往更加強(qiáng)調(diào)供給端調(diào)整，一方面要求增加住宅土地供應(yīng)，另一方面要求住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、更大限度地滿(mǎn)足剛需。(李鵬飛)

關(guān)鍵詞： 四成 商品房 思路